Wer eine Immobilie kaufen möchte, stellt sich in der Regel früh die Frage: „Wie viel Eigenkapital brauche ich eigentlich?” Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab: Dazu zählen der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, das Einkommen, die Finanzierungskonditionen und der persönliche Sicherheitsbedarf.
Gerade im Jahr 2026 ist eine solide Finanzierungsplanung wichtig. Die Bauzinsen liegen deutlich höher als noch vor einigen Jahren und die Banken prüfen genauer, ob eine Finanzierung langfristig tragfähig ist. Gleichzeitig können Käufer, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, ihre monatliche Rate senken und bessere Konditionen erhalten.
Als Eigenkapital bezeichnet man den Betrag, den Käufer selbst in den Immobilienkauf einbringen. Dazu zählen beispielsweise Guthaben auf Giro- und Sparkonten, Tagesgeld, Festgeld, Wertpapiere oder bereits vorhandenes Vermögen. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Eigenleistungen beim Bau oder bei einer Sanierung berücksichtigt werden.
Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto weniger Geld muss über ein Darlehen finanziert werden. Das reduziert das Risiko für die Bank, sodass günstigere Zinsen möglich sind. Zudem sinkt die monatliche Belastung, da die Darlehenssumme kleiner ist.
Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten mindestens aus Eigenkapital bezahlt werden können.
Viele Käufer denken zunächst nur an den Kaufpreis der Immobilie. Tatsächlich kommen aber noch verschiedene Nebenkosten hinzu. Dazu zählen vor allem:
Diese Kosten werden häufig unterschätzt, da sie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und in der Regel nicht vollständig über die Bank finanziert werden.
In Thüringen wurde die Grunderwerbsteuer Anfang 2024 von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt. Das kann Käufer beim Immobilienerwerb entlasten. In der Regel kommen jedoch noch Notar- und Grundbuchkosten hinzu. Diese belaufen sich auf durchschnittlich etwa 1,5 Prozent für den Notar und rund 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. Insgesamt können die Kaufnebenkosten je nach Bundesland, Maklerprovision und Kaufpreis schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises erreichen.
Häufig wird empfohlen, 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten einzuplanen.
Eine Finanzierung ist noch solider, wenn Käufer etwa 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen können. In der aktuellen Marktsituation sollten sie rund 20 Prozent des Kauf- oder Neubaupreises als eigene Mittel einplanen.
Ein Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro können die Kaufnebenkosten je nach Situation zwischen 25.000 und 35.000 Euro betragen. Wer zusätzlich 10 Prozent des Kaufpreises einbringt, benötigt insgesamt etwa 50.000 bis 60.000 Euro Eigenkapital. Bei 20 Prozent Eigenkapital wären es entsprechend eher 75.000 bis 85.000 Euro.
Das klingt zunächst nach viel. Es verdeutlicht jedoch, warum eine realistische Finanzierungsplanung vor der Immobiliensuche so wichtig ist.
Grundsätzlich ist ein Immobilienkauf auch mit wenig Eigenkapital möglich. Einige Banken finanzieren einen hohen Anteil des Kaufpreises, in Einzelfällen sogar den gesamten Kaufpreis. Solche Finanzierungen sind jedoch anspruchsvoller.
In der Regel benötigen Käufer dann ein sehr gutes und stabiles Einkommen, eine sichere berufliche Situation und eine überzeugende Bonität. Außerdem sind die Zinsen oft höher, da das Risiko für die Bank steigt. Eine Finanzierung ohne ausreichende Rücklagen kann schnell zur Belastung werden, wenn unerwartete Kosten auftreten.
Deshalb gilt: Nur weil eine Finanzierung möglich ist, bedeutet das nicht automatisch, dass sie auch sinnvoll ist.
Ein häufiger Fehler ist es, das gesamte Ersparte in den Kauf zu investieren. Das kann riskant sein. Nach dem Kauf fallen oft weitere Kosten an. Dazu gehören beispielsweise Renovierungen, Umzug, neue Möbel, Reparaturen oder energetische Modernisierungen.
Gerade bei älteren Häusern sollten Käufer zusätzliche Reserven einplanen. Denn eine neue Heizung, ein undichtes Dach oder veraltete Elektrik können schnell mehrere Tausend Euro kosten. Wer nach dem Kauf keine Rücklagen mehr hat, gerät leicht unter Druck.
Es ist daher sinnvoll, neben dem Eigenkapital für Kaufnebenkosten und Finanzierung auch einen finanziellen Puffer zu behalten.
Eigenkapital ist zwar wichtig, aber nicht der einzige Faktor. Banken prüfen auch das Einkommen, bestehende Kredite, die Haushaltsrechnung, den Objektwert und die berufliche Sicherheit. Ausschlaggebend ist, ob die monatliche Rate langfristig tragbar ist.
Käufer sollten ehrlich kalkulieren:
Beim Immobilienkauf gilt aktuell: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto sicherer und in der Regel auch günstiger wird die Finanzierung. Käufer sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen können. Noch besser ist es, zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises einzubringen.
Wer in Suhl oder der Umgebung eine Immobilie kaufen möchte, sollte vorab genau prüfen, welcher Kaufpreis realistisch finanzierbar ist. Eine gute Vorbereitung schützt vor finanzieller Überlastung und hilft dabei, passende Immobilien auszuwählen.
Eine solide Finanzierung beginnt nicht erst beim Banktermin, sondern bereits mit einer ehrlichen Rechnung: Der Kaufpreis, die Nebenkosten, das Eigenkapital, die monatliche Rate und die Rücklagen müssen zueinander passen. Nur dann wird der Immobilienkauf langfristig zu einer sicheren Entscheidung.
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